在粤港澳大湾区加速融合的背景下，长江实业旗下和记黄埔地产近期集中推出惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四大项目，共计 400 套房源，总价最低 40 万元起。这一 “老盘新卖” 策略不仅延续了李嘉诚家族 “低价拿地、长线开发” 的传统，更折射出大湾区楼市的结构性机遇与深层逻辑。
一、房源分布与市场特征：从刚需到高端的全维度覆盖
此次推售的房源呈现显著的区域差异化特征。惠州泷珀花园以 300 套的绝对规模成为主力供应，51 平方米一房户型单价仅 8632 元 / 平方米，总价 44.3 万元，不足香港同面积房产首付的 1/5。这类低总价房源精准匹配香港中产阶级 “以租养供” 需求 —— 在香港月租 3 万港元的住房成本，在惠州可覆盖月供与物业费，且周末通过高铁 40 分钟直达深圳，形成 “双城生活” 闭环。
东莞海逸豪庭则主打高端市场，联排别墅单价从 4.4 万 - 6.8 万元 / 平方米回落至 1.8 万 - 3.6 万元 / 平方米，总价 700 万 - 800 万元，吸引高净值客群进行资产分散配置。中山泷珀花园与广州逸翠庄园作为尾盘项目，去化率已超 92%，剩余房源集中在中小户型，适合作为跨境家庭的过渡性选择。值得注意的是，这些项目均为长实早年低价获取的地块，例如东莞海逸豪庭于 1999 年拿地，开发周期长达 24 年，成本优势支撑其灵活定价策略。
二、投资价值重构：政策红利与交通网络的双重驱动
大湾区楼市的吸引力源于多重战略叠加效应。政策层面，“湾区通” 工程加速推进，广珠澳高铁、佛穗莞城际等轨道交通项目建设，以及 “港车北上”“粤车南下” 政策落地，大幅降低跨境生活成本。经济数据显示，2025 年二季度大湾区 GDP 预计增长 4.3%，其中惠州、中山等非核心城市增速领跑，人口流入规模持续扩大，2023 年大湾区常住人口增加超 44 万，深圳、广州、佛山成为主要人口导入区。
交通一体化直接改写区域价值版图。深中通道开通后，中山至深圳车程缩短至 30 分钟，东莞滨海湾新区与广州南沙新区通过狮子洋通道实现 1 小时通勤，环珠江口 “黄金内湾” 的产业协同效应逐步显现。这种时空压缩效应使得惠州、中山等临深区域成为香港客群 “第二居所” 的首选，数据显示，惠州泷珀花园近 600 套已售房源中，超 80% 由香港买家购入。
三、购买策略：精准把握市场分化下的结构性机会
对于香港买家而言，需重点关注两类机会：一是惠州、中山的小户型刚需产品，其单价仅为香港的 1/10-1/8，且可通过 “双居计划” 实现 “内地供楼、香港收租” 的套利模式。以惠州泷珀花园为例，51 平方米房源月供约 1500 元，而同等面积在香港月租可达 2.76 万元，租金回报率超 18%；二是东莞海逸豪庭等高端项目，其价格回调幅度达 50%，但周边配套成熟，适合长期持有待增值。
内地投资者则需聚焦政策红利区域。广州南沙、深圳前海等国家级平台享受税收优惠与产业扶持，例如南沙对港澳居民购房提供跨境按揭支持，前海联动港澳发展现代服务业，未来租赁需求旺盛。此外，需警惕市场竞争风险 —— 戴德梁行数据显示，2025 年上半年大湾区商业地产成交额同比暴涨 108%，但仓储市场未来 2-3 年将迎来 50% 新增供应，可能导致租金承压。
四、市场趋势研判：止跌回稳与分化并存的新阶段
专家预测，大湾区楼市正进入 “以点带面” 的修复周期。赵卓文指出，广州、深圳有望在 2025 年上半年率先回暖，带动周边城市企稳。戴德梁行数据显示，上半年大湾区一手住宅销售同比增长 3%，广州、深圳核心地段项目去化率显著高于非核心区域。值得关注的是，港人置业已从单纯的价格驱动转向 “生活方式升级”—— 在惠州购房的香港客户中，30% 用于父母养老，25% 作为子女在深圳就业的过渡居所，家庭型需求占比超 50%。
然而，市场分化风险依然存在。东莞海逸豪庭虽通过降价实现 78% 去化率，但仍持有 51.36 万平方米商住用地，未来去化压力较大。对此，投资者需遵循 “核心地段 + 优质配套” 原则，优先选择靠近轨道交通站点、教育医疗资源集中的项目。例如，中山泷珀花园毗邻深中通道出口，且周边规划建设港澳子弟学校，兼具自住与投资价值。
这场由李嘉诚家族发起的 “价格破冰”，本质上是大湾区楼市价值重估的缩影。对于购房者而言，40 万元买入的不仅是一套房产，更是一张参与区域发展的 “入场券”—— 在粤港澳协同创新、要素自由流动的历史进程中，这类兼具居住属性与资产属性的产品，或将成为财富增值的关键载体。正如香港买家陈先生所言：“香港的房价是钢筋水泥里的黄金，内地的房价是烟火气里的实在。” 在政策红利与市场规律的共振下，大湾区正成为全球资本瞩目的价值高地。